Czy zwiększenie zdolności kredytowej ma wpływ na całkowity koszt kredytu?
Zanim bank udzieli nam kredytu będzie badał naszą zdolność kredytową. O ile niewielkie kwoty kredytu możemy uzyskać nawet w ciągu 15 minut i to bez fizycznego odwiedzania placówki (kredyt przez Internet), to przy kredycie hipotecznym procedura od momentu złożenia wniosku do przyznania nam kredytu (lub odmowy) może trwać nawet kilka tygodni. W tym czasie bank bada naszą zdolność kredytową. Analizuje dane podane przez nas we wniosku kredytowym, porównuje nasze dochody z naszymi wydatkami, sprawdza, jak spłacaliśmy poprzednie nasze zadłużenia, jeśli takowe mieliśmy.
Miejscem, gdzie banki uzyskają informację o naszej historii kredytowej (tej dobrej i tej złej) jest Biuro Informacji Kredytowej, w skrócie BIK.
Na podstawie takiej dokładnej analizy bank podejmuje decyzję pozytywną dla nas lub negatywną.
Może zdarzyć się również tak, że decyzja ta będzie pozytywna, ale kwota zaproponowana przez bank będzie niższa od tej, o którą zabiegaliśmy.
Może Cię zainteresuje Mieszkanie dla Młodych
Są jednak sposoby powodujące zwiększenie zdolności kredytowej.
Po pierwsze nie powinniśmy opierać się na opinii tylko jednego banku. Obecnie oferta kredytowa jest tak szeroka, że powinniśmy porównywać co najmniej kilka ofert. Może się okazać, że pomimo tego, że jeden bank odmówi nam kredytu drugi nam go udzieli.
Zanim więc złożymy wniosek o kredyt warto przeanalizować, co może podnieść naszą zdolność kredytową.
Karta kredytowa i limit w koncie bankowym. Dla banku nie ma znaczenia, czy wykorzystujemy dostępny limit, czy też nie. Dla banku ma znaczenie sam fakt jego przyznania. Bank wychodzi z założenia, że w każdej chwili możemy z niego skorzystać i będzie to nasze dodatkowe zadłużenie, które niezależnie od kredytu hipotecznego będziemy musieli spłacić. Bank więc do oceny zdolności kredytowej bierze pod uwagę kwotę przyznanego limitu na karcie i w koncie bankowym. Jeśli więc chcemy, by nasza zdolność się zwiększyła musimy zastanowić się, czy jeśli nie zrezygnować, to przynajmniej zmniejszyć dostępne limity.
Posiadasz inne pożyczki czy kredyty gotówkowe? Spłać je, ponieważ na pewno wpłyną one niekorzystnie na ocenę Twojej zdolności kredytowej. Posiadając je Masz wyższe miesięczne koszty utrzymania.
Dbaj o przejrzystość Twojej historii na rachunku bankowym. Pomimo, że obecnie płacenie kartą jest modne, dla Twojej zdolności będzie lepiej, jeśli jak najmniej będą widoczne zakupy na Twoim wyciągu bankowym, bank nie widzi na co i ile wydajesz pieniędzy.
Jeśli poręczyłeś kiedyś kredyt wiedz, że nie jest to dobra informacja dla banku, który weźmie tę informację pod uwagę badając Twoją zdolność.
Zawsze możesz też być współkredytobiorcą, jeśli okaże się, że Twoje dochody są niewystarczające. Osoba, z którą będziesz starać się o kredyt nie musi być z Tobą spokrewniona. Nie musi też być współwłaścicielem nieruchomości na zakup której zamierzasz zaciągnąć kredyt. Dla banku istotne jednak będą jego dochody.
Rzeczą, która poprawi Twoją zdolność kredytową będzie wydłużenie okresu spłaty. Im dłuższy okres spłaty tym niższe raty miesięczne. Obecnie według dokumentu przygotowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego (Rekomendacji S) określającej listę dobrych praktyk stosowanych przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych maksymalny okres, na jaki powinny one udzielać kredytów to 35 lat. Natomiast w przypadku, gdy okres ten będzie dłuższy niż 30 lat do oceny zdolności kredytowej banki powinny przyjmować okres nie dłuższy niż lat 30.
Należy tu jednak wspomnieć, że im dłuższy okres kredytowania, tym większy całkowity koszt kredytu.
Bank oceniając Twoją zdolność kredytową w swoich analizach będzie brał pod uwagę wysokość pierwszych rat, a te w przypadku rat równych zawsze będą niższe niż rat malejących. Jeśli więc bank będzie miał wątpliwości co do Twojej zdolności kredytowej zapewne zaproponuje Ci raty równe. Niestety, raty równe, podobnie jak wydłużony okres spłaty oznaczają wyższy całkowity koszt kredytu.
Wkład własny. Ten również ma niebagatelne znaczenie. Do końca roku 2014 wymagany wkład własny wynosi 5% wartości kredytu, ale już od 1 stycznia 2015 roku na wkład własny będziemy musieli mieć 10% wartości transakcji. Do roku 2017 wartość ta ma wzrosnąć do 20%. Jeśli jednak zdecydujemy się na wniesienie minimalnego wymaganego wkładu własnego poniesiemy dodatkowy koszt ubezpieczenia wkładu własnego na kwotę przekraczającą 80% wartości nieruchomości.
Bank może zaproponować Ci też dla zwiększenia Twojej wiarygodności dodatkowe produkty, np. konto bankowe, jeśli jeszcze takowego nie posiadasz w danym banku, kartę kredytową, czy dodatkowe ubezpieczenie. Chęć skorzystania z dodatkowych produktów może być też elementem wyjściowym do próby negocjacji warunków. Ma to jednak swoje negatywne znaczenie. Najprawdopodobniej z tych produktów będzie trzeba korzystać przez cały okres kredytowania, czyli przez cały okres kredytowania ponosić koszty utrzymania tych produktów.
Z jednej strony kredytobiorcy często borykają się z problemem uzyskania odpowiedniej zdolności kredytowej zaś z drugiej strony podjęte przez nas triki zwiększenia tej zdolności powodują zwiększenie całkowitego kosztu kredytu, który to zapłacimy z własnej kieszeni.
Jeżeli więc po analizie banku okaże się, że nasza zdolność kredytowa jest odpowiednia warto odpowiedzieć sobie na pytania:
Czy lepiej płacić dłużej ale mniejsze miesięczne raty czy krócej raty początkowo większe, ale w perspektywie całego kredytu mniejsze całkowite koszty. Czy lepsze są dla nas raty równe, czy raty malejące, które w pierwszym okresie spłaty są sporo wyższe od rat równych, jednak podliczając całkowity koszt kredytu okazują się bardziej opłacalne. Czy warto dobierać dodatkowe produkty, by móc np. negocjować z bankiem lepsze warunki? Może się w takim przypadku okazać, że suma miesięcznego kosztu utrzymania tych produktów i rata kredytu będzie wynosiła tyle samo, co rata kredytu, gdybyśmy nie skorzystali z dodatkowych produktów, które de facto musimy utrzymywać przez cały okres kredytowania.